陈斐娟靠「 2 时间」点买到超便宜内湖预售屋 房价大翻倍!掌握台湾 4 种房屋类型 让你更好杀价!

【我们想让你知道】

台湾人的传统观念就是要买房,但你知道其实台湾有 4 种房屋类型吗?在买房前你一定有很多疑问,到底哪种好?买中古屋、法拍屋真的可以吗?让财经专家陈斐娟,要带大家一起了解房地产秘密,又该如何买预售屋杀价不手软。

文 / 陈斐娟

台湾 4 种房屋类型

  1. 预售屋:是指尚未开始建造或是仍在建造中的房子,头期款约占总价的10 ~ 15 %左右,是 4 种类型中价钱最低的,可以分期付款,操作灵活弹性,资金压力也是 4 种最低,但是整体房价却是最高。然而因为是全新交屋,装潢费用较低,且「格局可事先变更设计」,若在交屋前即完成变更,可缩短装潢时间、提前入住,还能省钱。也因为预售屋边盖边卖,所以通常要等2 ~ 3年才能完工交屋,适合族群的偏向手头上现金不多,但积极存钱的年轻族群。

  2. 新成屋:是指刚兴建完成且尚未卖出、预售时剩下的余户、屋龄 2 年且无人居住过。头期款大概是 3 成,房价跟其余 3 者比,就属於中间值,由於是新完工、屋况新,现况交屋,可实际看屋与参观周边环境,风险较小。单价通常较同期预售屋低。而且因为是成品,所以不会发生跟预售屋一样交屋时与实际不符的情况,缺点就是通常好的房子会在预售期间即售出,选择相对较少。签约後须在短时间内缴足头期款付款压力较大。格局已定,如果要变更格局花费较大。适合希望马上入住,屋况新、不须多花钱整理屋况的人。

  3. 中古屋:就是已兴建完成、屋龄 5 年以上且有人住过的房子,头期款是所有最高,到 5 成都有可能,因为有人住过,房价会比较低,但屋况也会比较差,可能会有漏水等情况,装潢费用就会比新成屋高,选择性会比新成屋还多,房价通常比新成屋低 2 ~ 4 成,且公寓或传统大楼公设比较低;同样头期款压力大还要留意房屋老旧带来的问题。适合希望马上入住,总价预算较低,但自备款资金较充裕者。

  4. 法拍屋:简单的说,就是法院拍卖的房子,是 4 种中房价最低的,因为法拍屋为求顺利卖出,通常订出的底价会比市价低 2 ~ 3 成,若有流标的话就会降低拍卖底价重新拍卖,一般是降 20 %,再没有就再降 20 %,所以有时候可以用不到市价一半的价格买到房子。但也由於是拍卖关系,所以 7 天内必须将所有的钱缴清,适合资金充裕者,可以拿来做投资。

预售屋是最有弹性的选择

上述分析後,会发现新成屋中规中矩,感觉是购屋族的首选,但是预售屋却是对购屋者最有弹性的一种购屋选择,大家对於买房还是抱有高度热忱,在选预售屋时要注意以下 2 点:

  1. 担心完工後能不能顺利交屋
  2. 担心没卖完的,降价也可能卖不出去

完工变成屋,还坚持价格,就得被市场放生了,所以现在进场买预售屋是最好时机。

低於行情的预售屋价格

陈斐娟在 2004 年在内湖买了预售屋,当时行情是 1 坪 32 万,这个建案每坪 27 万,最後她以每坪 23 万买入,而内湖电梯大楼 今年 12 月每坪平均 57 万,涨了 1 倍多,有人就问她说:「你是名人所以才给你撒必俗吧!」但其实 2004 年根本没人认识陈斐娟,所以她分享了她买预售屋「杀价」的技巧。能用这麽便宜价格买到的真正原因,就是这是一个要结案的预售案。上述有提到 2 点都是说明代销与建商怕「卖不完」的徵兆,你要不是跑第一,就是跑殿後。

跑第一

代销通常拿到一个建案,广告费预计会花总销售金额 2 ~ 3% 的经费,若平均销售单价是 50 万,总销售楼地板面积是 2000 坪,总金额就是 10 亿,那广告费就是 2000 ~ 3000 万,这里头包含了接待中心、样品屋、广告、传单等,所以在还未公开推出前的销售期,也就是潜销期买最便宜,其次是第一波公开销售,价钱也会比较低,等到代销把广告成本回收好,价格就会调涨回来。

再殿後

代销的收入分为 2 种,一个是销售佣金,销售佣金通常是销售金额的 4.5 ~ 6 % ,十亿的建案就是 4500 ~ 6000 万,一开始卖出先收 4.5 %,超过多少就会调整最多到 6 %,而这 1500 万的差额,就要等到「结案 clean 」才领的到。另一种是超额拆帐,前面有说,一坪 50 万的销售单价,超价就是有卖超过 50 万的部分若卖出是每坪 60 万,超价 10 万,那代销可以拆到 2 ~ 3万,而这些超价折价也是要等「结案 clean 」才能做计算。代销想要分红赚更多等,都是要等到「结案 clean」才能拿到再者时间拖越久,成本就会越多,人事成本要钱,水电费也要钱,当代销想脱手,「结案 clean 」就是你最好杀价的机会。

所以现在行情混乱,现在就是买预售屋最好时机,但千万不要心软,上述有说,有折价的,也会有超价,可以参考周边的中古屋房价开价,真的要买,绝对不能超过中古房价 10 %。在目前的市场之下,预售屋只会越来越弱势能杀就杀,因为真正的底价是多少,只有代销与建商知道,这种时候,更要小心,别成为被拿来补价的冤大头。

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    本文摘自《》,作者:陈斐娟、出版社:平安文化
    (图:shutturstock / 责任编辑: chou

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