想买房?算盘千万别打错!做好 7 件事,中古屋贷款不卡关!

【我们想让你知道】

不少第一次买中古屋的人会遇上贷款成数不足的问题,原因多半是不了解银行对中古屋的监价方式与核贷原则,其实只要事前多花点功夫,就能避免贷款卡关的窘境。

文 / 师慧君

小雨一周前买下人生第一间房子,原本开开心心计划何时装修、搬家,没想到这时接到代书来电,告知银行核贷的成数仅有 6.5 成,要小雨补齐不足的款项。这一差,就差了 180 万元,让小雨相当错愕。「不是说好可以贷到 8 成吗?怎麽会变 6.5 成?」小雨质问房仲。「啊……是这样子的啦!因为您购买的这间中古屋的屋况比较老旧,所以银行监价比我们预期的低,还是说请代书再帮你多送几家银行?」房仲语带歉意地说。「这不是你当初就该提醒我的吗?我要解约!」小雨怒道。没想到房仲竟回:「解约可以,但要赔偿违约金喔!」一听到违约金 3 个字,小雨态度缓和下来,急忙问还有什麽方式可以解决……

银行核贷以内部监价为准而非买卖契约价

中信房屋行销企划部副理江龙名表示,中古屋核贷成数不足的例子在市场上屡见不鲜,主因在於消费者对於中古屋的核贷方式有所误解。一般人听到「贷款 8 成」,多半认为就是「成交价的 8 成」,但实际上中古屋的核贷成数是以「银行监价」来评估。例如成交价是 1,200 万元,但银行监价仅有 1,050 万元,核贷 8 成的金额就会是 840 万元,而非 960 万元。江龙名也指出,银行在审核中古屋贷款时,会依据以下 5 点做出判断。

① 市价:银行会查阅实价登录,或是请房仲提供成交资讯,当作监价的参考,但为了降低放款风险,通常会将市价打个折。

② 屋龄:按照法规,建筑物有所谓的「耐用年数」,当屋龄越高、耐用年数越短,房屋的残值就越低,监价和贷款成数也会因此较低。

③ 座落地段:若物件位於蛋黄区,监价和贷款成数通常较高,反之若位於蛋白区,甚至是余屋卖压沉重的重划区,监价和贷款成数就会相对较低。

④ 屋况:室内格局、采光通风、屋况瑕疵……等,也会影响银行对价格的判断。

⑤ 借款人财力、信用:这是银行决定贷款成数时最重要的一个因素,若借款人任职大企业,有稳定薪资收入,且没有信用瑕疵,即使房屋条件不佳,也有机会贷到监价的 8 成以上。其次,若借款人本身财力、信用条件较差,但可提供「够力」的保证人,一样有机会贷到较高成数。

江龙名也提供一个简便的计算方式:「只要房屋座落条件不是太差,借款人本身也没有信用瑕疵,中古屋的核贷成数通常会是成交价的 7 成。」换句话说,购屋人最好准备 3 成以上的自备款,较不会发生资金短缺的问题。

担心核贷成数不如预期签约时可加注解约条款

如果担心贷不到理想成数,该怎麽做呢?江龙名建议,签约之前可先请房仲的特约代书协助估价,并在合约上加注「解约条款」,约定「若银行核贷款项不足,得以无条件解约」,如此便能保障买方权益,避免不必要的财务损失。

另外,有几种物件申请贷款时最容易卡关,包括套房、40 年以上老屋、夹层屋、工业住宅等。以套房来说,若坪数小於 15 坪,部分银行会直接拒贷,就算有银行愿意承作,核贷成数通常仅有 5~6 成。40 年以上老屋则要看土地价值高低,若位於精华地段,仍可以贷到 7 成左右,反之则大多低於 7 成。至於夹层屋和工业住宅,因可能涉及违法、违规,贷款条件通常也不佳。

江龙名也提醒,某些中古物件会将装潢甚至家具、家电费用统统包在售价里,将总价垫高,有些买方会误认为赚到了,然而实际上申请房贷时,银行评估的还是房屋本身的价值,并不会因为附带装潢、家具、家电而拉高监价,因此多出来的价差不能和房屋一起贷款,必须加在自备款里,对买方来说可能反而是一种负担。

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