买来的家才是家?从「房价租金比」看这些县市该买还是该租

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文/Tody 陶迪

「很想买房但是买不起」是现在都市年轻人心中复杂的梦想。以我居住的台北市为例,在市中心买房的预算,中古公寓大约是1,500万至2,500万,全新的电梯大楼则要4,000万以上,每月背负的房贷少则3、5万,多则动辄10多万,如果没有长辈帮忙出资付多一点的头期款,实在难以负担。奇妙的是,正因为买房极其奢侈,反倒越是令人心神向往,越难得到的奢侈品,越要想尽办法得到,买到了高贵的极品,便能昂首阔步地向世人彰显自己的财力,拥有一间高价的房产,像是跨越了财富阶级,把别人抛在脑後,晋升成为大家眼中的「人生胜利组」。

於是大家都忘了照顾眼前的自己,「租来的房子」像是难以启齿的禁忌之地,是人生中尽可能想逃离的生活场域,现在的居住品质如何一点也不重要,反正只是暂时的,我们有一天一定要买房,那才是我们的家。日子一天天的过,冷冰冰的房子习惯了,粗糙又了无情趣的生活也习惯了,即使明知租房子比买房子划算,不会让自己的经济压力这麽大,还能过上更好的生活品质,眼光还是直直盯着远方,只有得不到的房子才叫家。

「房价租金比」怎麽计算?租房、买房如何衡量?

为什麽在台北租房比买房划算呢?我们先用租金来和房贷做比较:在台北市的蛋黄区,单价80万一坪的全新电梯公寓,以30坪来算,总价是2,400万,贷款8成,每月负担贷款大约是6万5千元。但是租房呢?同样条件的电梯公寓,扣除公设後,室内实坪20左右,租金大约落在4万元。租房比买房每月少支出2万5千元,还不需要头期款,当租金比房贷还要低的时候,租房当然是值得考虑的选项。

我们再换个方式来算,假设一个月只有3万块的预算花在「住」这件事上,如果3万块是房贷,表示贷款大约是870万,用贷款8成回推,买房的总价会落在1,100万左右。1,100万的价格在台北市可以买到怎样的房子呢?用一坪80万算,只能买到13.5坪的房子,再扣除公设比,只剩下9坪的套房了。

而3万块租房子,有哪些选择呢?3万块的租金在台北市蛋黄区可以租到30坪的无电梯公寓、也可以租到20坪左右的十年内电梯大楼。一样每月3万元的预算,租房的选择却多了很多,不需要委屈住套房。如果再把多余的房间分租出去,不但大幅降低居住成本,甚至增加了被动收入。租来的房子,一旦有任何问题,热水器故障、冷气坏掉、漏水壁癌,都可以叫屋主帮忙修,一旦买房变成屋主,这些事情只能自己亲力亲为,没有人可以帮忙,这些都是当初买房不会想到的隐形成本。

另外一个用来评估同区域房子究竟用买还是租划算的指标是「房价租金比」,也就是「房屋总价除以年租金」,得出的数字代表「租了几年,等於买下这个房子」,所以当数字越大,代表用租的越划算,反之,数字越小则用买的越划算。假设一间房子租两年的租金就可以把贷款缴完,我相信任何人都会选择用买的,可惜现实世界没有这麽美好,房价租金比通常都落在20以上,也就是最少要付20年才缴得完房贷。当房价租金比落在20的时候,如果我30岁买了房子,等我50岁的时候,已经缴完了贷款,经济压力大幅变小,也就算是可以退休了;而当房价租金比落在40,就代表我要70岁才能退休,实在不敢想像!

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哪些县市可以买?哪些县市租房就好?

目前的房价租金比,台北市超过40、新北是36、桃园在34、台中以南都是20多,一般来说,房价租金比落在35以下适合考虑用买的,因为数字越大,代表越不能退休,台北市到了70岁还必须继续工作缴房贷。用房价租金比来考虑买房还是租房合适的话,显然双北市都是「以租代买」会是比较聪明的选择,若是其他房价租金比相对较低的地区,才值得考虑用买的。

2016年我刚回台湾的时候,在南港租下了一间权状28坪的社区型电梯公寓,是屋龄不到5年的全新大楼,一进门就会有管理员大哥嘘寒问暖,社区旁边有一片大草地,天气好时随时可以出门野餐,更不用提垃圾处理、健身房、舞蹈教室等等配备,还附带一个平面车位,那时候租金是3万6千元。这样的租房预算,总是会被身边的人催促着买房,大家一定有听过这样的说法:「你干嘛帮房东缴房贷呢?何不拿租金去买一间属於自己的房子?」

我在附近区域,以长期每月的房贷还款3万6千元为目标,展开了我的买房之路。经过了各种内心挣扎与对房子的标准一再降低,我最後只买到屋龄50年等待都更的老旧公寓,没有电梯也没有车位,一楼连大门都没有。邻居们看起来很和善,但是难免听到後面巷子夫妻吵架、隔壁栋骂小孩、每天早晨对面早餐店用铁铲煎蛋饼的声音,我还花了一笔钱处理老房子的漏水问题。虽然在这个城市拥有了一方土地,我的幸福感却丝毫没有提升。

前几天我看到一则新闻,一位贵妇名媛租下大直一间70坪的豪宅,一个月的租金是10万元,直呼好划算,大家却笑她这麽有钱不会用买的,还要跟人租房子,她回答:「如果用买的,一个月要付的贷款是20万,用租的一个月却只要10万,还可以不喜欢就换个新家住,谁比较傻?」我认为这位名媛是考虑了自己的居住习惯又精打细算之後做出的选择,但我也不会笑买房的人傻,毕竟买房是作为一种财力的宣示,能让人轻易产生满足感,房价租金比是一个衡量的指标,却不能定义对错,每个人都有权利选择自己想要的生活方式。

从投资角度看租房这件事

不鼓励买房难道要一辈子租房吗?当然不是,而是从投资角度来说,该买还是该租,要根据房子的个别条件来做弹性选择,房价租金比高的时候,「租来把闲置空间转租」比较符合经济效益,如果房价租金比低,也许「用买的来出租」比较划算,是可以灵活思考的。又或者,一间房子很喜欢但是现在买不起,我能不能先租起来,等到经济条件允许了,再买下来呢?每一个投资标的都要用开放弹性的观点来评估,买还是租,没有绝对的答案。

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轻资产经营方法中的「租房体验再解构,服务流程再设计」观念不仅适用於租来的房子,也可以应用於买来的房子,因为重点并不是谁持有这间房子,而是谁具备足够的专业来进行整体规划,能够灵活贯通这个方法的人,就能赚得经营财。我有不少学员本身是屋主,因为自己出租碰到许多问题,所以把我的规划方法应用在自己的房子,瞬间破解了多年来房子无法创造收益的瓶颈;也有一直苦於进入不了买房投资高门槛的学员,藉由我的方法快速累积资本後,第二年就如愿买房晋升为大房东,实现终极的包租梦想。

既然不论租或买都能运用这个系统方法来创造现金收入,那麽可操作的地区自然也不限於双北市。只要有租房需求的城市都可以执行,只是需要因地制宜,在成本控制方面还有物件筛选的标准要做出调整,例如在双北市每投入30万能够创造2万的现金流,在桃园、台中、高雄则因为套雅房租金不比双北市高,但是装修成本却是一样的,这时要能够创造投报率的方法则是更严格地控制成本,不能像在双北一样投入到30万,而要降低装修成本就不能拿屋况不佳的房子,对於屋况的要求更高,才能确保可控的回本时间与投资报酬率。目前我在桃园的学员用3房做出的价差约在1.5~2万元,台中、高雄的价差则大约落在8千至1.5万元。在双北以外地区,如果想要达到与双北同样的现金流收入,需要经营更多间房源,如果房价租金比合适,用买的也是可以考虑的选项。

共生公寓的接受度在这些城市都已经逐渐地开枝散叶,桃园在两年以前也无法想像可以做到2万元的价差,因此虽然目前看起来中南部可创造的价差空间较小,不代表未来没有持续发展的潜力,整个台湾的租房市场都存在着被颠覆改革的可能性,无论哪个地区,我都抱持乐观态度。

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