让买房跟网购衣服一样方便!这家市值20亿美元新创,用电商颠覆传统房产业

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房地产业存在已久,透过仲介交易的方式却没什麽改变,因此被视为是侏罗纪行业。来自弱势家庭的Ryan Williams想用科技颠覆传统模式,虽然一路受阻,但怀疑的眼光被他转为前进的燃料,最终建立起价值20亿美元的企业Cadre。

美中贸易战打得火热,台商资金纷纷回流,金额上看5000亿台币,对台湾经济有正面影响,而其中又以商用房地产的受惠最深。但房地产的价格一向不透明,营运模式又缺乏变化,因此被戏称是侏罗纪行业。但现在美国有一家房地产电子商务网站Cadre,打算用科技经营彻底颠覆传统的房地产行业。

一、房地产是珍贵资产,应该普遍让投资者参与

Cadre由年仅31岁的Ryan Williams在2014年创立,总部设在纽约市,有45名员工。Ryan Williams是非裔美国人,在路易斯安那州的首府-巴顿鲁治市的工人家庭中长大。他和Apple公司创办人Steve Jobs一样,喜欢穿着相同款式的圆领套头衫,显示了他追求简约的个性。

Ryan Williams 13岁就开始创业,开了一家名为Rapappy的运动服装公司,并在高中毕业前将它卖掉。在念哈佛大学时,遇到房地产市场崩盘,看到商业房地产被贱价拍卖,拍卖价格和房屋的合理价值之间存在重大差异,於是兴起了利用市场的不理性赚取差价的想法,在大学高年级时建立了一个房地产网站。

Ryan Williams使用房屋税务识别码(Tax Parcel ID)来追踪房产价值,并分析其价值与实际售价的关系。他拿着分析的数据,说服了有钱的哈佛校友投资,於是开始购买数十处房产,再以原价三倍的价格卖掉。到了2010年他要毕业的时候,陷入了是否要继续扩展这项事业,还是要改去高盛银行从事投资银行业务的抉择。

Ryan Williams後来决定两者兼顾。他先到高盛银行的科技媒体通信事业群待了两年,再到黑石基金集团的房地产私募基金事业群工作。他白天工作18个小时,晚上回到住处後,再继续房地产的投资事业。他认为房地产是一项珍贵资产,除了少数高资产人士外,应该也要让更普遍的投资者参与。

於是Ryan Williams在2014年离开黑石基金集团後成立Cadre,目的是让每个人都可以和高资产人士一样有机会在房产上获利。不论是个人、团体或机构,投资门槛一律从5万美元开始,并可以订阅Cadre经过审查後推荐的房地产资料,在线上直接交易商业房地产,就像在亚马逊上买卖东西一样方便。

Cadre的共同创办人还包括了川普的女婿Jared Kushner和兄弟Joshua Kushner,他们也是哈佛大学校友。Jared Kushner也是政府的主要顾问,而Josh Kushner创立的风险投资公司Thrive Capital,则是Cadre早期的支持者。

二、房产经纪转型为科技公司是大势所趋

Cadre在线上推荐的房地产,都是经过机器学习和统计分析後才提供给投资者。这些投资资讯以往都被传统的房产经纪商列为商业机密,但现在Cadre将资讯及价格公开透明的放在网站上,协助投资人做出更好的投资决策。

Cadre每年评估500多个房产投资专案,每个案子总投资金额一般至少5000万美元,审查後筛选出其中的2%左右推荐给投资人。投资人透过购买房产专案的部分股权後成为合夥人,Cadre再将他们组成专案的有限合夥企业。

而提出开发案的房地产开发商,以前要花几个月时间,找了几十个投资人後,才能组成开发团队,现在透过Cadre将一切作业搬到平台上,时间只要几个礼拜。

Cadre也提供类似私募股权基金(Private Equity)的投资组合,但费率比它们更低,规定也更少。传统的私募股权基金只提供给高资产人士,基金收2%的投资费用,赚了钱後还要再拿利润的20%。而Cadre只收一次性的投资开办费,以及定期的投资资讯费用。一家开发商与Cadre合作後表示,Cadre的合约内容比大型私募股权基金的规定简单得多。

Cadre自己也投资房地产,然後再转手给有兴趣的投资人。2015年1月它参与了Kushner公司收购四栋位於纽约皇后区住宅大楼的投资案,该物业的总销售金额为1520万美元,而Cadre获得50万元美元的销售佣金。

Cadre主要面对来自传统经纪商的竞争,但Cadre致力於将投资流程自动化以降低公司成本,并以人工智慧承销其房地产投资交易,还让客户在线上浏览交易时,能用APP立即完成投资数十万美元的交易。这些技术使Cadre的营运模式与传统经纪商相比,更加的灵活且透明,因此Ryan Williams在2017年表示,Cadre的发展迅速,交易量已经达到了10亿美元。

而商用房地产领域,也出现了越来越多的新创公司。例如「42Floors」是一家位於旧金山的网路公司,以提供商业房地产和办公室租赁资讯为业,已经得到Joshua Kushner的Thrive Capital投资。还有一家「Rofo」线上房地产租赁平台,让潜在租户和房东之间可以跳过仲介的干预直接交易。因此顾问业者Deloitte(勤业众信)在一份商业房地产报告中指出,在未来几年内,传统的经纪公司将会被迫转型为科技公司,否则就会被淘汰。

在这种趋势下,Cadre会受到各方的资金追捧也就不足为奇了。Cadre从高盛、Andreessen Horowitz、Peter Thiel和马云等知名投资者那里筹集了近7千万美元的资金。而Ryan Williams的老东家高盛银行,则设定其客户透过Cadre平台投资的金额能达到2.5亿美元。金融大鳄乔治·索罗斯(George Soros)的公司也给Cadre 2.5亿美元的信用额度。Cadre的市值目前接近10亿美元,而在一项投资条款说明书(Term Sheet)中,有投资者评估Cadre的价值达到20亿美元。

三、公司规模化後,面对的挑战才要开始

但Cadre与美国总统Trump的女婿Jared Kushner之间的关系也引起了争议。Jared Kushner的妻子Ivanka Trump最近参与制定了一项对经济困难社区的投资计划,计划案的投资者能享有减税优惠,於是Cadre发起了一项专门投资於这些社区的基金,引起民间监督组织指控Trump、Jared与Cadre之间有利益关系。

Ryan Williams则强调Jared Kushner已经没有参与公司营运,现在的角色比较像是顾问,并且已经卖掉了他在Cadre的大部分股权。但根据「华尔街日报」的报导,Jared Kushner拥有Cadre的股份价值仍高达5000万美元。

Deloitte的房地产研究中心负责人Surabhi Kejriwal则指出:「Cadre在某种程度上可以说比传统业者更透明,但传统的经纪商也有自己的存在空间。我们不确定人们是否愿意接受线上房地产交易,但随着时间经过,新鲜感消失,Cadre可能很难与传统的经纪商竞争。」

有些人则怀疑投资者会愿意在线上投入数百万美元交易,但一位Cadre的投资者表示:「那些高资产人士经常做这种5万到10万美元的小额投资,就像是下赌注一样,这些钱占他们财富的比例非常小。一般投资人则可能更愿意根据Cadre应用程式所提供的丰富讯息来投资,这些数据让人一目了然,就像是我已经知道想买什麽样的车,不再需要一些推销员来告诉我。」

另外,Cadre也面临其他投资选择的激烈竞争,例如不动产持有人发行的房地产投资信托基金(REITs),投资人买卖的方式和股票差不多,参与的门槛比Cadre低很多,还能按时收到业者支付的股息。

Cadre也面临线上商业房地产投资平台CrowdStreet的竞争,它与Cadre同样在2014年成立,但在一些基金上的最低投资额为25,000美元,只有Cadre的一半,还宣称能让投资人在两年内赚到接近50%的报酬。

风险投资公司Khosla Ventures的创办人Samir Kaul则指出,Cadre将科技带入房地产业,在公司规模化後,也将面临与科技业相同的挑战。虽然许多科技新创公司拥有大量的风险投资资金,但最後能存活下来的不多。目前尚不清楚像Cadre这类的新创公司在经济衰退期间的表现如何,如果美国联准会(FED)继续升息,这些挑战都超出了Cadre能够控制的范围。

四、想要转变人们的想法是创新的原动力

但Ryan Williams非常清楚未来会面临的挑战,他并非一帆风顺,早期也经历过无力支付员工薪水的窘境。他说:「我喜欢证明人们错了,有些事情本来就不确定,但我喜欢应付不确定性,这就是我担任CEO的职责。」

Ryan Williams表示,Cadre想利用科技改造房地产,从一开始就受到许多业内人士的质疑,所以会受到阻力很正常。那些不相信这个想法或概念的人,便是Cadre开始所有伟大创新的原动力。就好比Ryan Williams的成功,同样也翻转了许多人对非裔及工人家庭先入为主的观念。他说:「你的成就是关於你能做出什麽贡献,不是关於你的肤色,不是你的性向,不是你的社会经济背景。」

Ryan Williams也将Cadre的成功,归功於他的导师网络(Mentors Network)。例如房地产公司Vornado Realty的前任执行长 Michael Fascitelli 现在是Cadre投资委员会的主席,这些前辈的指导让Cadre避开了许多犯错的可能。

有些人推测Cadre的未来动向,可能会找一家更有规模的房地产公司或是一家科技公司合作,也有可能追随UBER、Lyft和Pinterest的脚步,藉着股票上市取得数十亿美元资金。但Ryan Williams的雄心壮志可不只如此,他认为Cadre未来的机会比这些公司更大。虽然他不排除Cadre公开上市的可能性,但取得资金只是达成目标的手段,善用科技力量让房地产业脱离侏罗纪时代,才是Ryan Williams当前主要的志愿。

参考资料:

  1. Meet the 31-year-old African American CEO aiming to revolutionize real estate investing

  2. The right way to invest in real estate

  3. This Startup Wants to Be the Amazon of Real Estate

  4. Cracking Cadre’s code

本文授权转载自《创新拿铁》,作者:Hayden

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